투자 판매 집값 데이터 하락, 냉각 정책 계속 전달. 부동산 시장은 어떻습니까?

원래' 김구' 는 판매 성수기였지만 올해는 부동산 시장이 유난히 쓸쓸했다. 시장 냉각의 신호는 이미 부동산 체인의 각 부분에 의해 인식되었다. 부동산 시장 투자, 판매, 집값 데이터 전체 하락, 주택 유동성이 더욱 압박되고 생존 발전이 도전에 직면해 시장 우려가 커지고 있다.

정책 강화, 거래 위축, 주택기업 유동성이 지속적으로 압력을 받고 있는 상황에서 주택이 상류 하류 기업의 생존 상황은 어떻습니까? 규제는 어떤 영향을 미칩니까? 최근 기자는 개발자, 중개, 주택 구입자, 전문가 등을 광범위하게 인터뷰하며 다양한 차원에서 현재 부동산 시장의 윤곽을 그려냈다.

"한 달도 채 안 되어 우리 가게는 두 채의 집을 거래했다."

"저는 이번 달 1 세트를 거래하지 않았습니다. 저희 가게는 1 * * * *, 2 세트를 거래했습니다." 체인가 중개 길모 씨는' 우주센터' 라고 불리는 베이징 해전구 오구를 담당하고 있다. 과학연구소가 많고, 인터넷과학기술회사가 많고, 양질의 학구방이 많고, 베이징의' 땅금' 가격 고지로 거래가 줄곧 활발하다.

올해 상반기에 길점의 매상액은 매달 10 대 20 대로 현재 영업액은 상반기의 10 분의 1 도 안 된다.

베이징 동사환 외사혜 지역에서 중개를 하는 주간은 기자에게 그의 최근 거래 빈도는 2 개월 1 개로 한 달 2 ~ 3 단으로 밝혀졌다.

원래 판매 성수기였던 올해 부동산 시장은 유난히 한산했다. 수요측 관망정서가 심해지고 시장 진출이 더욱 신중하다. 서두르지 않는 중고 주택 소유주들은 이미 집을 옮겼다. 심지어 일부 개발업자들은 토지 개발 진도를 늦추고 토박이 나타났다.

기자는 선전 후쿠다 구의 한 중개인으로부터 최근 고객이 죽순을 찾고 있어 이전 거래가보다 훨씬 낮다는 것을 알게 되었다. 모 동네는 호형과 비슷하고 3 월 거래가는 460 여만 원, 최근 거래가는 335 만 원이다.

업주들도 판매를 늦추고 있다. 한편, 자금이 절실히 필요하지 않은 일부 업주들은 관망하기로 선택했다. 한편 자금이 필요한 업주들은 후금이 제때에 입금될 수 있을지에 대해 더욱 관심을 갖고 있지만, 이 코너는 이제 변수로 가득 차 있다.

한 체인가 업무원은 이전에 대출을 통해 양도하고, 새 집을 저당잡히고, 대출 절차를 밟을 수 있다고 기자에게 말했다. 요즘은 은행 대출이 더디고, 어떤 은행들은 7 개월까지 기다려야 대출을 받을 수 있기 때문에 많은 업주들이 뒷돈을 받아야 방을 낼 수 있다. 이런 식으로 주택 구입자의 관점에서 볼 때, 지금 사더라도 내년이 되어야 집을 낼 수 있다. 그래서 지금 많은 고객들이 서두르지 않고 많이 봐도 거래가 성사되지 않는다.

시장의 약세는 이미 개발자에게 전달되었다. 동부 모 성 3 선 도시의 한 개발상이 기자들에게 말했다. "여기에 땅을 가지러 가는 사람이 많지 않다. 내년의 몇 가지 철거 사업 외에, 다른 몇 개의 새 빌딩은 아직 듣지 못했다. 시장이 포화되어 중고 주택 판매 압력이 크다. 클릭합니다

상술한 현상은 결코 예시가 아니다. 코루이 자료에 따르면 8 월 코예백강 주택 판매면적과 판매액은 전년 대비 각각 26%, 20% 감소폭이 7 월보다 더욱 확대됐다. 7-8 월 전국 상품주택 판매 규모는 2020 년과 2065,438+09 년 같은 기간보다 각각 65,438+02%, 2%, 동부지역 성장률은 65,438+03% 포인트 하락했다.

RealData 수석 시장 분석가인 서소락은 8 월 시장이 기온이 내려가면서 중점 50 개 도시의 중고주택 거래량이 여러 달 연속 하락했다고 분석했다. 90% 이상의 도시에서 중고 주택 거래량이 하락하여 상해 항주 등 중점 도시의 감소폭이 비교적 크다. 가격이 하락한 도시의 수가 다소 증가했다. 선전의 중고 집값이 4 개월 연속 하락하면서 서주 은천 김화 등의 도시들도 하락했다.

은행이 지갑을 꽉 막자, 주택 회사가 압력을 받았다.

김구은 10' 이 성색이 좋다는 것은 이미 확실한 사실이 아니다. 업계 인사들의 관점에서 볼 때, 부동산 시장의 전반적인 냉각은 사실상 정책 규제가 성과를 거두었다는 것을 반영한다. "3 개의 빨간 선" 에서 "부동산 대출 중앙 집중식 관리 시스템" 에 이르기까지, 주택 융자 측은 지속적으로 압력을 가할 뿐만 아니라, 판매 환금 주기가 연장되었다. 부채 상환, 토지 보유 등에서 안정적인 현금 흐름 지원이 필요한 주택 기업에게는 상황이 갈수록 심각해지고 있다.

융자단으로 볼 때, 올해 처음 8 개월 동안의 융자 규모 누적 증가율은 지난 7 월보다 다소 빨라졌다. RealData 통계에 따르면 지난 8 개월 동안 주택 총 부채는 약 6999 억원으로 전년 대비 2 1% 감소했다. 이 가운데 8 월 부동산 기업 국내외 채권 융자 규모는 약 57654.38+ 억원으로 링비가 39.8% 하락하며 전년 대비 54.2% 하락했다.

자금이 새장으로 돌아가는 또 다른 주요 경로, 즉 판매를 통해 자금을 회수하는 속도도 둔화되고 있다. 중앙은행 자료에 따르면 지난 8 월 주민들의 중장기 대출은 전년 대비 23.55% 하락하여 4 개월 연속 감소했다. 증분적으로 보면 핑안 증권연구보 통계에 따르면 금융기관의 신규 대출에 신규 주택 융자 비중이 3 분기 연속 하락했다. 202 1 상반기 주요 금융기관은 부동산 대출 2 조 4200 억원을 추가해 전년 대비 19. 1% 하락했다. 이 중 2 분기 신규 부동산 대출 7500 억원은 신규 대출 총액의 15% 를 차지하며 3 분기 연속 하락했다.

기자는 주택 융자 집중 관리로 인해 일부 은행이 부동산 개발 대출 규모를 압축했고, 일부 은행 지역 지점은 반년 만에 연간 개인 주택 융자 한도를 다 써 지역 내 신규 개인 주택 융자금이 재고 이전과 재대출에 의존한다는 것을 알게 되었다.

베이징 조양구의 한 중개인은 기자들에게 상반기 은행의 한도액과 주문서가 눈에 띄게 조정되지 않았다고 말했다. 지난 2 년 동안 시장은 비교적 안정적이었고, 은행의 중고 주택 대출 한도는 매우 넉넉하여, 일부러 통제하지 못했다. 8 월까지 대출 속도의 변화는 분명하지 않았지만, 9 월부터 개별 은행은 이미 주문을 중단했다. 심지어 어떤 은행들은 7 개월을 기다려야 돈을 빌릴 수 있다. 이 경우 고객은 듣기만 하면 바로 간다. 한 국유 대형 은행의 지점, 지점은 모두 이렇다. 작은 은행은 보증할 수 없다.

중개업자에 따르면 지금 은행을 찾아 주택 융자를 하면 대출 시간을 보장할 수 없고, 현재 주문을 할 수 있는 은행은 기본적으로 3 개월 정도라고 한다. 모 국유은행의 한 지점은 현재 주택 융자 고객에게 7 개월 동안 대출을 하지 않고 은행 문제를 찾지 않겠다고 약속한 약속서에 서명할 것을 요구하고 있다.

"우리가 협력하는 몇몇 은행들은 확실하지 않다. 내년 1 분기가 올해 잔고로 인해 한도가 없는 것은 아닌지, 2 분기로 옮겨야 할지, 아니면 시장이 비교적 안정적이기 때문에 정책이 풀려날 것인지 아직 말하기 어렵다. 중개설.

융자와 지불의 이중 압력으로 주택 기업들은 큰 도전에 직면해 있다. 중원지지수석분석가 장대위는 기자들에게 중고 주택 거래량 하락이 주택 기업 판매에 미치는 영향이 뚜렷하다고 말했다. 일선 도시는 기본적으로 구매 요구 사항이 제한되어 있다. 구매제한 도시에서는 새로운 수요가 있는 주택 구입자들이 종종 주택 교체 전략을 채택한다. 즉 중고집을 먼저 팔고 집을 사는 것이다. 이에 따라 중고주택 거래량이 하락하면 개발자의 신규 판매 압력도 커질 것으로 보인다.

이거연구원 지쿠센터 연구감독 엄약진은 기자에게 현재 부동산 시장의 부진은' 높은 회전, 높은 지렛대' 의 구도가 지속될 수 없다는 점을 설명했다. 첫째, 주택 판매 리듬이 둔화되어 높은 거래량을 얻기가 어렵다. 둘째로, 현재 높은 레버리지 모델은 없다, 즉 자금이 점점 더 긴박해질 것이다.

토지시장이 추워지면 지방재정이 압박된다.

많은 주택업체들이 현금 흐름 긴장으로' 돈이 부족하다' 는 한편, 중점 도시의 2 차 집중 공급지도 1 라운드보다 다소 식었다.

1 차 집중 공급지 일부 도시의 토지 분가율이 높고 일부 부동산업체들이 경매에 참여한 만큼 곳곳에서 7 월로 예정된 집중 상장을 연기하고 지방경매 규칙을 조정하고 있다. 많은 2 차 토지경매 규칙 조정은 주로 주택 매입지 융자 감독 강화에 중점을 두고' 경매 품질 방안' (이하' 경쟁질') 요구 사항을 제시하고 토지 프리미엄 상한선을 명확히 하며' 경매보장주택 건축 면적' 요구 사항을 취소하는 데 중점을 두고 있다. 장대위는 2 차 토지경매 규칙은 주택업체들이 토지경매에 참여하는 문턱을 높였으며, 다른 한편으로는 주택업체들의 토지 취득 비용도 낮췄다고 밝혔다.

실제 분양 상황을 보면 최적화 후 2 차 토지경매 규칙은 많은 토지유동률 상승을 촉발시켰다. 중원지산연구센터에 따르면 복주 청도 제남 등 10 도시 2 차 거래토지 465 건 중 1 18 건 이상이 이들 도시의 25% 를 차지하는 것으로 집계됐다.

장대위는 전반적으로 올해 들어 부동산 규제가 밀집되고 신용대출이 빡빡해 부동산 시장이 전면 냉각되고 토지 양도 정책이 강화돼 2 차 토지 개방이 전반적으로 냉담해졌다고 보고 있다. 동시에,' 경쟁질' 은 2 차 집중 공급지의 새로운 요구로, 주택 기업의 건설 비용을 크게 증가시켜 주택 기업의 토지 보유 의지를 어느 정도 낮추었다.

토지 시장이 추워진 후, 이번 부동산 시장의 침체를 더욱 추진하고 있다. IP Global 중국구 수석경제학자 백문희는 기자들에게 올해 시행된 집중 공급지 정책이 토지 양도 수익을 극대화하는 동시에 부동산 기업의 전체 토지 가격 수준을 낮추는 것이라고 말했다. 하지만 정책 설계가 지나치게 이상화되면서 부동산 기업들이 이미 긴장한 유동성을 설상가상으로 만들어 현재 부동산 시장의 하행과 만연을 부추겼다.

주목할 만하게도, 토지시장이 추워지면서 지방재정 수입도 영향을 받았다. 재정부가 발표한 8 월 재정수지 상황을 보면 6 월 5438-8 월 누적 국유토지사용권 양도소득 47 1 1 억위안, 전년 동기 대비12./Kloc-0 그러나 지난 8 월 국유토지사용권 양도소득은 전년 대비 17.54% 감소했다.

토지 양도 수입은 줄었지만 많은 거래의 부동산 가격은 전반적으로 안정을 유지했다. 중지원은 토지 경매 규칙의 최적화로 거래가 성사된 대부분의 도시 두 번째 구획의 평균 건물 가격이 첫 번째 땅보다 하락했지만 여전히 2020 년 전체 땅값보다 높다고 지적했다.

이에 대해 백문희는 전체 땅값이 여전히 강세를 보이거나 지방정부가 토지재정수입을 유지하기 위해 땅값을 따라 시장에 나아가려 하지 않는 마음가짐을 반영해 지방재력이 현재 직면하고 있는 무거운 스트레스 현실을 반영하고 있다고 보고 있다.

"전체 땅값의 안정도 부동산 시장에 질적 변화가 없다는 것을 보여 주며, 땅값의 전반적인 상승은 여전히 주류 현상이다. 이런 상황에서 주택업체들은 땅을 가져가고 규칙에 따라 개발하면 단기 유동성 긴장도 살아남을 수 있다. " 장대위는 기자에게 말했다.

심한 타격인가요, 통증인가요? 부동산 시장의 하행 영향은 분화될 것이다.

현재 일부 주택업체들이 촉발한 신용위기는 계속 발효되고 있다. 많은 은행 모기지 연기로 부동산 시장 판매, 투자 등 데이터가 전반적으로 하락하면서 시장 공황과 비관론이 일면서 부동산 시장은 이미 바닥으로 가라앉은 것 같다. 전 업종이 직면한 유동성 어려움이 부동산 업계에 얼마나 영향을 미칠까?

증권타임즈와의 인터뷰에서 전문가들은 현재 일부 주택업체들이 가져온 신용위기를 경계해야 하거나 민영주택 기업의 융자 및 거래에 영향을 미칠 것으로 입을 모은다. 전반적으로 일부 주택 기업의 유동성 긴장으로 인한 위험은 여전히 통제할 수 있으며, 시장이 직면할 수 있는 위험에 대처할 수 있는 충분한 금융 수단과 정책 수단이 남아 있다.

Zhu Xiaohong, 중국 저택 연구소 학장의 관점에서, 표면적으로, "3 개의 빨간 선" 은 목에 붙어 있고, 정책은 엄격하게 주택 기업의 손과 발을 묶고, 숨 돌릴 기회를주지 않으며, 그들에게 더 많은 반전 기회를주지 않았다. 사실, 그것은 주택 기업의 관성 사고와 큰 관련이 있습니다. 정부가 기업에 실수를 바로 잡을 수있는 기회를 줄 것이라고 믿습니다. 따라서' 삼홍선' 의 억제력과 집행력은 인식상 높은 중시를 받지 못했다. 비바람을 맞은 많은 대형 주택 기업, 브랜드 주택 업체들은 모두 늙은 운동선수의 자세로 쉽게 대응한다. 하지만 이번에는 정말 경험적인 실수를 저질렀습니다. 시차를 잘 파악하지 못하고 비상 계획을 잘 세우지 못했다.

"이번 조정은 부동산업계에 대한 개편이라고 할 수 있다." 나는 우리 그룹 지주연구원 원장 채가 기자에게 현재 부동산업계가 진통기에 처해 있다고 말했다. 과거 부동산업자의 높은 지렛대, 높은 회전, 무질서한 확장, 규모 확장의' 개발 거품' 을 짜내어 양질의 부동산업자와 자본이 합리적으로 운영되는 부동산업자가 시장의 핵심이 되는 것도 부동산 시장의 안정적인 발전 질서를 유지하는 핵심 가치다.

도진 쑤닝 금융연구원 거시부 부주임은 최근 일부 부동산 기업의 신용위기가 민영부동산 기업의 신용위약에 대한 우려를 높이고 은행의 혐오감을 증가시킬 수 있다고 기자에게 말했다. 위험에 대한 은행의 혐오 정도에 따라 대량의 민영 부동산 기업에 영향을 미칠 수 있다. 공급업체는 앞으로 더 많은 부동산 기업에 현금 거래를 요구하여 부동산 기업의 융자 환경과 부동산 시장을 더욱 압박할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 지렛대를 더 제거하면 부동산 투자 및 관련 산업 체인의 성장을 억제할 수 있으며, 더 많은 부동산 기업의 채무 문제가 은행과 금융체계에 더 많은 부실 위험이 발생할 수 있으므로 재검토가 필요하다.

엄약진은 최근 위험이 터진 주택업체들이 일반적으로 대형 주택기업이라는 것을 상기시켰다. 체계적 위험으로 볼 때, 유동성이 부족한 주택 기업의 수가 늘어나는 추세로, 체계적인 위험을 형성하기 쉬우므로 감독 부서의 경각심이 필요하다. 중소형 민영주택 기업의 압력은 요 몇 년 동안 줄곧 존재해 왔으며, 언제나 대국에 주의를 기울여야 한다.

많은 전문가들은 이번 침체 속에서도 은행 등 금융기관이 민영주택 융자에 대해 더욱 신중을 기하기 때문에 현금 비축이 풍부하고, 융자가 편리하며, 융자비용이 낮은' 삼좋은 학생' 주택업체들이 기회를 얻게 될 것이라고 지적했다. 특히 문턱을 높인 후 2 차 토박이 이뤄질 경우 더욱 그렇다.

서남증권에 따르면 실제로 2 차 집중 공급지에서는 주택업체들이 토지 Top 10, 총 797 억원, 중앙기업이 토지 88%, 경쟁이 눈에 띄게 하락했지만 하반기에는 경쟁 측면에서 더 열악한 환경에 직면할 것으로 예상된다.

부동산 산업을 전통 제조업의 본질로 복귀시키다

우리가 현재 부동산 업계의 다사다난한 가을에도 불구하고 올해 들어 부동산 업계의 부채율이 지속적으로 개선되고 있다는 점에 유의해야 한다. 중앙기업, 공기업은 현재의 부동산 시장이 침체된 상황에서 발전이 원활하고 전반적인 땅값이 안정을 유지하고 있다. 각지의 임대형 보장형 주택 건설이 지속적으로 추진되고 있으며, 부동산의 장기적 메커니즘 건설이 끊임없이 개선되고 있다.

채는 부동산 업계의 진통기에 일부 주택업체들이 과거 프로젝트 질감과 자체 현금 커버리지에 대한 경멸을 바꾸고 최적화를 지속적으로 조정하며 결국 전체 업종을 전통 제조업의 본질로 복귀시킬 것으로 보고 있다.

도진 () 의 관점에서 볼 때, 부동산 기업은 외국 부동산 업계의 발전 경험을 참고하여 안정적인 레버리지율, 부채율, 자산 규모를 설정 및 유지하고 금융 분야의 복잡한 도구와 합리적인 거리를 유지하여 과도한 다원화를 근절하고, 자신이 감당할 수 없는 분야에 과도하게 발을 들여놓지 않도록, 건설, 개발 등 강력한 업무에 복귀하는 것을 피할 필요가 있을 것이다.

게다가, 도금은 현재의 대출 집중도가 합리적인지 아닌지를 더 관찰할 필요가 있다고 생각한다. 중장기적으로 주택 대출 수요가 지속적으로 충족되지 않고 억제돼 상업대출이 부동산 시장으로 유입되는 등 금융난상이 반복되면 부동산 대출 잔액과 개인 주택 대출 상한선을 재검토해야 한다.

최근 장자커우 계림 심양 등 도시들이 잇따라' 제한가격 명령' 을 내놓았고, 부동산 시장은 점차 양방향 규제 추세를 보이면서 부동산 시장의' 집값 안정' 정책 추세를 뚜렷이 보여주며' 집값 안정' 보다는' 가격 인하' 에 더욱 집중하고 있다.

"더 이상의 긴축 정책은 기본적으로 다시 나타나지 않을 것이고, 정책은 이미 끝이 났다." 장대위는 기자들에게 도시별 정책에 따라 후속 조치가 상황에 따라 완화될 수 있다고 말했다.

엄약진은 4 분기에도 시장이 계속 냉각될 가능성을 막아야 한다고 밝혔다. 판단의 관건은 신용정책이다. 기업 발전을 안정시키는 차원에서 후속 부동산 판매 시장은 개방해야 한다. 1 1 근처에 새로운 안정적 또는 느슨한 정책이 등장해 일부 데이터 하락을 막을 것으로 예상된다.

미래를 내다보면서 채는 부동산 시장의 안정발전, 부동산 불투기, 번영의 요구에 따라 미래 국가 정책 틀은 크게 변하지 않을 것으로 보고 있지만, 정책 조정은 도시에 더 편향되어 있으며, 각 도시는 실제 상황에 따라 조정된다. 즉, 열기가 높은 도시는 계속 구매를 제한하고, 열기가 약하거나 시장이 약한 도시는 완화 정책을 채택한다.

국가통계청 대변인 푸가 지난 8 월 국민경제운영브리핑에서 부동산 시장 규제를 계속 추진하고 부동산 시장의 불합리한 수요를 억제하며 정상적인 수요 석방을 보장하는 상황에서 부동산 시장이 안정적으로 발전할 것으로 기대된다고 밝혔다. 동시에 부동산 시장, 다중 주체 공급, 다중 채널 보장, 임대 및 구매와 관련된 제도도 끊임없이 개선되고 있습니다.

책임 편집자: 오지초